老旧小区改造调研报告

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第1篇：老旧小区改造调研报告★

根据在2016年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2017年重点调研课题之一。2017年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。

调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。

在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。

一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析

（一）全市工作概况

作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2016年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。

我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督；各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：

一是开展调研摸查。根据2015年国家住建部要求，2016年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。

二是制定规范性文件和实施方案。2015年底，《广州市城市更新办法》发布。2016年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。

三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，2016年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷；2017年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。

（二）海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析

福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难；外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。

在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成；周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。

继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作（具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料）。

福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：

1. 反应迅速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道2016年重点工作项目，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。

2. 宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人多次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量按照居民提出的要求进行改造；积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。

3. 民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服出现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造经常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发 ……此处隐藏31789个字……市形象、推进城市文明的重要抓手，也是当前策应供给侧改革、促投资保增长的内在需求。特别对于我市中心城区而言，由于城市基础设施欠账较多、城市功能不尽完善、城市品质与国际旅游城市要求还不相匹配、市民居住环境也急待改善等因素，实施棚户区改造和老旧小区整治就显得尤其重要与紧迫。当前，在棚户区改造方面，国家和省出台了一系列鼓励政策，这些政策的含金量很高，实施期限也很明确，我们要善于抓住这些稍纵即逝的政策机遇，统一思想、下大决心、鼓足力气把棚户区改造和老旧小区整治工作抓紧抓好抓实，使中心城区城市面貌借此有一个质的飞跃。为此，提出以下建议：
    一要广泛宣传，深入动员。据入户调查，有不少居民对棚改工作缺乏一个正面的认识，简单地认为棚户区改造是政府为便于将地块卖给开发商，而不是为了完善城市基础设施、改善市民居住环境。特别是因为本轮棚改实施货币化安置政策，一些想回迁的住户房屋征收工作难做；还有一些居民住房面积小、经济承受能力差，担心买不起新房而不愿意动迁；也有一些住户受负面因素影响，对拆迁补偿预期过高，造成拆迁难。因此，要进一步加大棚改工作的宣传力度，组织力量、深入社区，发动群众、宣传群众，既要讲清形势、阐明意义，也要讲清道理、交透政策，正面引导民意舆情，营造一个良好的社会氛围和工作环境。要建立以干部职工为主体的房屋征收队伍，搞好征收人员岗前培训，提高人员政治业务素质，加强纪律约束，规范征收行为。房屋征收时间紧、任务重，且上门入户、工作量大，要加强房屋征收人员的待遇保障，提高房屋征收队伍的积极性和主动性。　
    二要统筹规划，标本兼治。棚户区改造和老旧小区整治是一项系统工程，涉及方方面面，要坚持以人为本，以问题为导向，做到统筹兼顾，高起点规划，高质量实施。既要考虑到改造和整治地块的实际需要，解决一些群众关心的实际问题，也要与完善城市整体功能及长远发展相吻合；既要考虑到地上设施的整治修缮，也要考虑到地下隐避工程的配套建设，特别对于一些强弱电下地、燃气管道、供水排水设施等，要一次性规划到位，并留足发展空间。要优先考虑城市路网、停车场及文化、教育、卫生、物业管理等公共服务设施的配套和完善，做到既要治标，更要注重治本，借此不断完善基础设施，提升城市品质。要抓住政策机遇，科学谋划项目，对于一些还未纳入改造计划的棚户区及零星地块，如塘尾路、徽山路小区等，要进一步加强摸排，力争做到应报尽报、应改尽改。要通过政府购买服务方式,对棚改项目的可行性进行科学论证,在省住建厅确认2017年改造计划的规模内，尽快排定具体实施项目。
    三要抓住重点，攻艰克难。一是要依法做好房屋征收工作。房屋征收补偿方案要依法合规、慎密周到，并对在实施中可能出现的不确定因素进行充分预判、分析和论证，制定积极稳妥的应对措施。对于一些特别困难的弱势群体，要实事求是地予以妥善安置，确保居者有其屋；对于少数蛮不讲理、瞒天要价的动迁户，要坚持原则、统一标准，确保公开、公平、公正。要让棚改居民通过有效途径实时查询被征收范围内每一户的调查摸底、征收评估、补偿结果等情况，消除群众“患不公”的疑虑，提高签约、搬迁积极性，以加快征收速度。二是要尽快搭建安置房源信息平台。货币化安置房源包括商品房、政府建设的存量安置房及市场二手房，要尽快建立完整的房源信息平台，供被拆迁户安置选购。据了解，中心城区政府已建成的存量安置房多数手续不全，暂不具备办理房产登记条件。建议市政府专题研究这些存量安置房办证问题，确保利用购房券购买的安置房产权明晰、顺利办证。同时，合理确定政府存量安置房出售价格，既保证棚改居民能够买到合适的安置房，又要确保国有资产不被流失。三是要多管齐下扎实做好棚改的融资工作。项目融资是确保棚改工作能否顺利推进的决胜制高点。一方面要积极向上争资。要切实掌握信息主动，及时上报各类申报材料，发改、财政、城建等部门要发挥主动性，利用各种政策机遇和争资渠道，能争取的尽力争取，不被遗漏。另一方面要扎实做好项目融资。市城投公司已经专门组建宜居公司，作为政府购买棚改服务的承接主体，要充分发挥这一融资主平台的作用，抓紧完善基础资料，搞好银企对接。各相关部门要按照贷款申请材料清单和必备条件，及时提供相关材料，并积极主动做好各项服务。同时，要提前谋划、着力抓好项目商引资工作，确保棚改资金及时到位、项目建设持续推进。四是要下决心整治老旧小区管理中的顽症。老旧小区内餐饮业扰民和油烟污染是长期以来小区管理中的难点问题，居民反映强烈，投诉不断，既污染扰民，又严重破坏市政基础设施。对此，市、区政府及各相关部门要切实研究对策措施，借助老旧小区整治提升的契机，认真加以解决。同时，在老旧小区整治过程中，强弱电下地管网建设的所需经费要一并考虑。尤其是要着眼于建管并举，建立小区管理长效机制，确保小区物业管理工作常态化运行。
    四要压实责任，形成合力。棚户区改造和老旧小区整治惠及民生，投资额大，任务繁重。各级各相关部门要切实按照市政府提出的“职责清单化、工作规范化、流程标准化、投资基金化、推进一体化”的“五化要求”，牢固树立一盘棋思想，压实责任，积极作为，勇于担当，形成强大的工作合力，真正把好事办好、实事办实。市棚改办要切实加大项目实施过程中的调度和协调力度，充分考虑实施中出现的困难与问题，完善应对预案，加强工程质量、效率进度、资金拨付、融资平衡以及社情、舆情掌控等各方面的综合监管和督查，确保打赢中心城区棚户区改造和老旧小区整治提升攻坚战。

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